房子过户完还不到两个月，卧室里爬满密密麻麻的白蚁，这下，洪女士（化名）一点也高兴不起来了。

洪女士觉得，原房东对此肯定是知情的，只是看房时故意对她隐瞒了，因此要求原房东贝先生（化名）按照成交价的20%支付违约金，刚好是40万元。

可贝先生却觉得自己很“冤”，他始终坚称，自己没在房子里住过，对此并不知情。双方协商不下，闹上了法庭。

(资料图片仅供参考)

近日，拱墅区人民法院审结了这起房屋买卖合同纠纷案。

买家发现白蚁要求赔偿

原房主推脱不知情

2019年底，洪女士买下了贝先生的房子，并签订了《房屋买卖定金协议》《房屋转让合同》和《补充协议》。协议约定，贝先生交房时，所售房屋要与转让合同签订前一致，主体结构无漏水/渗水、裂缝、倾斜、危房等情况，如与承诺不符，双方就修缮进行协商解决；三个工作日内协商不成的，贝先生须承担违约责任。

2020年1月，双方办理了过户登记。

然而，过户完没两个月，洪女士却发现房子的西南次卧中有白蚁，肉眼可见的数量就有不少。洪女士心里不太舒服，她跟贝先生沟通，要求贝先生承担责任。

但贝先生称，自己从未在这套房子里居住过，不知道有白蚁，随后便将询问到的灭治途径告知了洪女士。双方几番协商未果，洪女士上法院讨说法，要求贝先生按照成交价的20%支付违约金，也就是40万元。

房屋已建成25年

证据显示不是第一次出现白蚁虫害

“他根本就是故意隐瞒房子有白蚁问题，这明显属于欺诈！”法庭上，洪女士称，自己虽在购房前实地查看过房屋，但当时是冬天，不是白蚁活跃期，且白蚁问题属于隐性瑕疵，自己作为普通购房者，无法用肉眼识别。

贝先生则表示，这套房屋是1998年造的，1999年时他花钱购入，之后就借给弟弟一家居住到2019年，自己的确没住过。何况住宅里出现老鼠、蟑螂是正常的，只要采取相应的灭杀措施就不会影响住宅日常生活，不属于违约。

在案件办理过程中，法官找到了一份关键性证据。根据杭州市白蚁防治研究所提供的《杭州市白蚁防治研究所旧房灭治施工单》显示，在2006年时，贝先生的弟弟曾委托杭州市白蚁防治研究所对涉案房屋进行过一次白蚁治理。也就是说，房屋确实曾存在过白蚁虫害。

调取证据的同时，法官邀请杭州市白蚁防治研究所到洪女士的房屋中进行现场勘验，专家确认，该房间确有白蚁虫害，不过是可以治理的。

白蚁虫害属于隐藏性瑕疵

法官建议购房时“留个心眼”

综合所有证据，法官认为，现有证据可以确认涉案房屋至少在2006年就存在白蚁虫害，但不足以认定贝先生恶意隐瞒该事实，且双方在房屋买卖相关合同中，也未将白蚁作为房屋质量瑕疵的构成要件，贝先生并未承诺房屋“无白蚁”，洪女士主张房屋成交价20%的违约金，即40万元，明显过高。

鉴于白蚁属于隐藏性瑕疵，房屋交易发生在冬季，并非白蚁活跃期，即使洪女士在买房前实地勘察过，也无法得知这一情况。因后期白蚁灭治需要一定的费用，综合考虑实际情况、合同履行情况和预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，最终判决贝先生支付洪女士违约金2万元。

二审维持原判。

既然合同中并没有将“白蚁”算进房屋质量瑕疵里，贝先生为何还要承担赔偿责任呢？

法官解释，买卖合同成立生效后，买方有权取得符合合同约定质量的房屋，卖方应保证交付的房屋符合合同约定的质量要求。除非买方明知房屋存在瑕疵或者双方对房屋质量有特殊约定，否则卖方应当对房屋的隐蔽瑕疵向买方承担质量瑕疵担保责任，而不以卖方是否有过错为前提。

也就是说，即便贝先生没有故意隐瞒房屋存在的质量问题，但其作为出卖人，他对房屋仍负有质量瑕疵担保义务。

“买房时，尤其是购买建成多年的二手房，买方最好在买房前就房屋是否存在白蚁等问题询问卖方，卖方承诺房屋没有质量问题的，可以直接写入合同条款中。”法官还提醒，如果房子已经买好了，却发现存在白蚁等质量问题的，买方应当及时提出，并通过拍照、留存双方的聊天记录等方式保存证据。